Ипотечное кредитование - каталог ипотечных банков
покупка квартиры в москве
покупка квартиры в москве
покупка квартиры в москве
покупка квартиры в москве
 
     
     
 
Учтутся ли при продаже квартиры проценты по ипотеке

 

Квартиру купили в конце 2009 г. за 1 700 000 рублей с помощью ипотечного кредита. За 2,5 года выплатили одних только процентов на 100 тысяч рублей. Выставили квартиру на продажу за 2 000 000 рублей. Можно ли надеяться, что под налог при продаже попадет разница между ценой продажи и всеми теми расходами, которые понесли, вложив в эту квартиру, в том числе уплаченным процентам по кредиту?

Как известно, согласно Налогового кодекса РФ, при продаже вторичного жилья, находящегося в собственности менее трех лет, уплачивается налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн рублей или от суммы тех фактически понесенных затрат, которые предшествовали продаже квартиры (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Официального исчерпывающего толкования в Налоговом кодексе, что подразумевается под фактическими затратами, нет. Традиционно, налоговая инспекция готова учитывать прежде всего ту сумму, за сколько человек сам в свое время приобрел квартиру, прежде чем ее продать (т. е. цифру в рублях, указанную в договоре купли-продажи, договоре долевого участия, договора уступки права требования).

Кроме того, сюда же получается добавить расходы, связанные с приведением вновь введенной в эксплуатацию квартиры в новостройке в элементарное жилое состояние, если сдача объекта согласно договора осуществлялась с черновой отделкой. Все понесенные в этом направлении расходы учитываются налоговой инспекцией исключительно на основании чеков, квитанций к приходным ордерам и другим бухгалтерских документов, договоров на оказание отделочных работ и только по минимуму. Только в отношении работ, указанных в разделе 45.4 Основного классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД) (штукатурные, столярные, плотнические работы, устройство полов и облицовка стен, малярные и стекольные работы). Потолки навесные, окна пластиковые уже не учитываются.

Актуальная информация полировка кузова цены у нас на сайте.

Что касается уплаченных к моменту продаже процентов по ипотечному кредиту, который брали исключительно для покупки этого самого жилья, то до последнего времени налоговые органы не готовы были рассматривать их как повод для увеличения фактических затрат (см. например, Письмо от 26 ноября 2010 г. N 03-04-05/9-690).

Однако, в конце 2011 г. вышло радикально отличающееся от предыдущих разъяснений Письмо Минфин от 7 ноября 2011 г. N 03-04-05/9-858, согласно которому делается вывод о возможности уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы в виде процентов по ипотечному кредиту при определении налоговой базы по налогу на доходы.

Рассуждения департамента налоговой и таможенно-тарифной политики сводятся к следующему.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы в связи с получением доходов от продажи квартиры налогоплательщик имеет право на получение в установленном порядке имущественного налогового вычета.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Приобретение квартиры может осуществляться за счет средств целевых займов (кредитов) с выплатой соответствующих сумм процентов за пользование денежными средствами. Расходы на уплату заемщиком процентов по договору целевого займа (кредита) являются платой за пользование денежными средствами, то есть связаны с приобретением квартиры за счет этих средств и, соответственно, связаны с получением доходов от их продажи.

Исходя из изложенного расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение квартиры, могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.

Однако, телефонное обращение в налоговые инспекции нашего города показало, что ряд из них придерживаются старого подхода, то есть не готовы учитывать затраты на проценты, или просто не читали вышеназванного нового Письма Минфин от 7 ноября 2011 г.

Таким образом, рекомендуется, прежде чем продать квартиру, вооружиться указанным Письмом и сходить в свою, т.е. по месту жительства, налоговую инспекцию – уточнить позицию конкретной налоговой инспекции по данному вопросу. Либо Письмо убедит налоговиков местного уровня, либо нет. Также прихватите с собой чеки, квитанции, договоры по выполненным отделочным работам. По ним вас сориентируют, какие суммы могут понизить налогооблагаемую базу при продаже квартиры, а какие нет.

Даже в случае отказа, остается вариант защиты своих интересов в суде. Это уже на любителя. Во всяком случае, у вас появится представление о своих перспективах по налоговым последствиям. Если продажа – не самоцель ближайшего дня, выгоднее будет выдержать 3-летний срок с момента возникновения права собственности на квартиру. В последнем случае независимо от цены продажи отпадает необходимость декларировать свои доходы и уплачивать налог (ст. 217 п.17.1 Налогового кодекса РФ).


 

Новости ипотеки - 2012

 

|