Ипотека - каталог ипотечных банков    
 
     
 
Ипотечное кредитование

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ СИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ - ЧАСТЬ ШЕСТАЯ


В непосредственной связи с кредитным договором и договором ипотеки находится договор участия в долевом строительстве (ранее он назывался договор инвестирования)*.
Договор участия в долевом строительстве — комплексный гражданско-правовой договор. В нем содержатся элементы договоров возмездного оказания услуг, займа, подряда, купли-продажи и др. Руководствуясь ст. 6,421 ГК РФ, к данному договору следует применять нормы сходного типа договоров, а также общие нормы, регулирующие гражданско-правовые договоры. Кроме того, данные отношения регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРос-сийской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее по тексту — Закон о долевом строительстве)**.
* Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. № 2.
** Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

Договор участия в долевом строительстве является возмездным, консенсуальным. Предметом договора выступает жилище участника долевого строительства (далее по тексту — субинвестора) как часть жилого дома. Участниками данного договора, наряду с субинвестором, зачастую, выступали заказчик, подрядчик, застройщик и иной участник инвестиционного контракта. Следует отметить, что до настоящего времени в ГК РФ не отражены застройщики как субъекты перечисленных договоров, хотя в новом Законе о долевом строительстве только они и значатся.
Для того чтобы заключить договор 6 долевом строительстве, требуется соответствующая правовая организационная база, на основе которой будет осуществляться строительство жилого дома. Таковыми, как правило, выступают инвестиционный контракт и договор строительного подряда, на основе которых заключаются договоры о долевом строительстве.
Договоры о долевом строительстве также содержат в себе много таких условий (на основе общих, примерных положений, изложенных в ст. 4 Закона о долевом строительстве*), которые позволяют застройщикам грубо нарушать права субинвесторов, не неся при этом никакой ответственности и получая от субинвестора суммы денежных средств не только на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, но и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5).
Не способствует пресечению многочисленных нарушений прав участников в долевом строительстве и ст. 6 настоящего Закона, содержащая отсылочную норму на ГК РФ в целом: «Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации». Учитывая смешанный гражданско-правовой характер договора долевого строительства, выполнение данной нормы под силу только опытному юристу, работающему в этой сфере не один год, а не обманутым субинвесторам.

. * «4. Договор должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.
  • При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным».

 

 

 

ВЕРНУТЬСЯ К ОГЛАВЛЕНИЯ - СОВЕТЫ ПО ИПОТЕКЕ

 
|